Booli : Comment les taux d’intérêt élevés ont affecté le marché du logement

L’état d’esprit du marché du logement a changé à bien des égards au cours des deux dernières années. Les enchères explosives ont disparu et la vente d’un bien immobilier prend beaucoup plus de temps. L’explication réside dans les taux d’intérêt, explique Sebastian Wickert, PDG du site immobilier Booli depuis près de cinq ans.

– Nous parlons beaucoup de l’offre et de la demande, mais c’est surtout lorsqu’il n’est pas cher d’emprunter de l’argent que les prix de l’immobilier augmentent », explique-t-il.

Booli est surtout connu pour comme un service de moteur de recherche pour le logement, mais l’entreprise a également un modèle commercial basé sur des statistiques qui sont vendues aux promoteurs immobiliers et aux autorités. Sebastian Wickert peut ainsi suivre de près ce qui se passe sur le marché du logement.

L’une des grandes différences qu’il constate par rapport à il y a quelques années est la valeur que les acheteurs accordent aujourd’hui à un bien immobilier. Des éléments tels qu’une cuisine ou une salle de bain récemment rénovée ont toujours été demandés, mais l’année dernière, les finances de l’association de logement sont devenues un facteur de plus en plus important.

– Les acheteurs sont devenus plus habiles à regarder et à calculer le rapport prêt-valeur et toute augmentation future des frais, etc. Je pense que cela est dû aux taux d’intérêt, et c’est plutôt sain parce qu’il est en fait étrange qu’ils n’aient pas fixé les prix autant auparavant », déclare Sebastian Wickert.

De la même manière les acheteurs de logement tiennent davantage compte des coûts de chauffage et des services publics qu’auparavant.

– Nous avons analysé l’impact des différents investissements sur la valeur du logement et nous constatons que les cellules solaires et le chauffage géothermique valent plus cher aujourd’hui qu’auparavant.

Quel est l’état d’esprit du marché du logement en ce moment ?

– C’est calme. L’offre augmente clairement car les propriétés ne sont pas vendues dans la même mesure qu’auparavant. C’est un marché attentiste où il faut plus de temps pour vendre.

Il résume que les acheteurs ne sont pas prêts à payer ce que les vendeurs veulent, et que les vendeurs ne sont pas encore prêts à réduire le prix. Mais au fil du temps, de plus en plus de personnes sont contraintes de vendre de toute façon, parce qu’il est trop cher de rester ou parce que la vie vous y oblige.

– En fin de compte, on ne peut pas toujours remettre à plus tard. Je pense que la situation actuelle des taux d’intérêt incitera certaines personnes à opter pour un logement plus petit, mais il ne faut pas le faire dans la panique ; ce sera la prochaine fois que vous aurez besoin de vendre. La pièce supplémentaire qu’il était facile de justifier pendant la pandémie ne sera probablement plus nécessaire à l’avenir », déclare Sebastian Wickert.

Une autre grande différence qu’il constate par rapport à la période précédant l’augmentation des taux d’intérêt est que les primes d’offre, c’est-à-dire la différence entre le prix de départ et le prix final, sont beaucoup plus faibles aujourd’hui. Cela s’explique en partie par le fait que les enchères sont plus calmes, et en partie par le fait que les prix de départ sont plus proches du prix que le vendeur peut réellement envisager d’accepter.

– Au lieu de fixer un prix légèrement inférieur et d’espérer obtenir une offre, vous fixez immédiatement un prix plus élevé et vous espérez l’obtenir ou juste en dessous. Il ne s’agit plus d’une surenchère mais d’une négociation du prix demandé », explique Sebastian Wickert.

Sur le marché de la construction neuve, beaucoup de choses ont également changé. En raison des taux d’intérêt et de la situation économique difficile, la construction s’est considérablement arrêtée. Les prévisions pour 2023 indiquent une contraction, en particulier du nombre de projets commencés, mais aussi du nombre de projets achevés.

Toutefois, le niveau de prix des logements achevés ou en cours d’achèvement reste bien supérieur au reste du marché.

– Cependant, nous voyons d’autres choses qui ne se reflètent pas dans le prix final mais qui sont en fait des réductions de prix. Vous proposez des options supplémentaires ou des frais pour une certaine période. Il y a de telles choses que nous ne voyons pas dans nos statistiques de prix, mais nous savons qu’elles existent.

Est-il possible de négocier aujourd’hui pour ceux qui achètent un bien immobilier neuf ?

– Je dirais que la position de négociation est meilleure qu’elle ne l’a été pendant très longtemps lors de l’achat d’une nouvelle production. Les acheteurs ne poussent plus directement sur les arbres », déclare Sebastian Wickert.

Temps d’accès sur la nouvelle production sont aussi souvent beaucoup plus courtes aujourd’hui, car il est plus difficile de vendre les propriétés.

– Aujourd’hui, vous pouvez acheter une propriété nouvellement construite et bénéficier d’un délai d’emménagement similaire à celui du marché de la succession, ce qui est inhabituel », explique Sebastian Wickert. C’est inhabituel », déclare Sebastian Wickert.

Mardi prochain, la Riksbank publiera un nouveau communiqué sur l’évolution de son taux directeur. Les analystes divergent dans leurs estimations, mais la plupart d’entre eux prévoient qu’il n’y aura au moins pas de nouvelles augmentations après l’annonce de novembre.

Le communiqué de la Riksbank prévoit que les baisses de taux d’intérêt ne deviendront peut-être pas pertinentes avant le second semestre 2025, mais de nombreux analystes pensent que cela se produira dès le second semestre 2024.

Sebastian Wickert ne veut pas spéculer sur la date à laquelle la Riksbank réduira les taux d’intérêt, mais il pense que les signaux indiquant que cela se produit seront suffisants pour que les choses bougent sur le marché du logement.

– Si vous voyez des lueurs d’espoir et qu’il est question d’une baisse des taux d’intérêt, alors les choses peuvent repartir à la hausse », explique-t-il.