Örebrobostäder (Öbo) est un grand service public qui possède près de 23 000 appartements et dont les biens immobiliers ont une grande valeur. Une telle entreprise devrait être en mesure de construire de nouveaux appartements.
C’est le cas d’Öbo. Actuellement, la construction de près de 340 appartements est en cours et doit être achevée, même si ce n’est pas une bonne affaire. Ne pas finir coûterait encore plus cher.
La main droite levée en biais, Ulf Rohlén décrit l’augmentation des coûts de production au cours des dernières années. De l’autre, il esquisse les augmentations de loyer. L’espace entre ses mains s’agrandit.
– Cette différence entre le coût de production et ce que nous pouvons facturer en loyer ne fait qu’augmenter. Cela signifie que nous avons des problèmes d’amortissement pour chaque objet dans la situation actuelle », explique-t-il.
Photo : Pavel Koubek
En d’autres termes, lorsque les appartements seront prêts ils vaudront moins que ce qu’a coûté leur construction.
– Lorsque nous avons pris ces décisions concernant les projets, nous n’avions aucun problème avec les dépréciations. Mais avec l’augmentation des coûts des projets dans lesquels nous sommes engagés, nous sommes obligés de le faire », explique M. Rohlén.
– C’est une affaire de merde !
Cela a des conséquences pour les projets futurs d’Öbo. Ulf Rohlén emmène DN dans un champ de gravier humide à la périphérie d’Örebro.
– Ici, nous voulons construire un immeuble de 16 étages. Nous aurions déjà dû commencer, mais maintenant je pense qu’il faudra attendre 2025 avant de commencer – au moins », dit-il.
Les projets de construction d’Öbo d’environ 500 appartements a été suspendu.
Un projet se poursuivra, même si Öbo a reporté d’un an le début des travaux. Il s’agit d’un projet prestigieux dans le centre d’Örebro.
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– Il s’agit d’un projet de rénovation et de construction pour un montant d’environ 800 millions de couronnes suédoises. Il ne sera pas achevé avant 2025, mais tel qu’il se présente aujourd’hui, nous devrons procéder à une dépréciation relativement importante, explique M. Rohlén.
Quel est le montant de la réduction de valeur à l’heure actuelle ?
– 150 millions d’euros, voilà la réponse courte et sinistre.
Toutefois, M. Rohlén dit qu’il a bon espoir que la valeur de ce projet augmente à nouveau, afin qu’il ne devienne pas une activité non rentable.
Mais cela ne s’applique pas à toutes les régions où Öbo est implanté et la crise des coûts signifie que l’entreprise se concentrera davantage sur les rénovations et moins sur les nouvelles constructions.
Mais même cela nécessite d’importantes sommes d’argent. Près de la moitié du portefeuille d’Örebrobostäder se trouve dans des zones du programme Million datant des années 1960 et 1970, comme Vivalla. M. Rohlén qualifie le besoin de rénovation de « gigantesque ».
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En même temps, il n’est pas facile de louer des appartements récemment rénovés à un loyer nettement plus élevé qu’auparavant. En conséquence, les coûts de Öbo pour les appartements vides sont passés de 6 millions de SEK à 15 millions de SEK en quatre ans.
Lors de la dernière négociation, Öbo a obtenu une augmentation de loyer de 4,95 %. Il s’agit d’une augmentation inhabituellement élevée par rapport à ce qu’elle a été au cours des dernières décennies.
– Le premier courriel que j’ai reçu était un remerciement pour ne pas avoir augmenté le loyer », raconte M. Rohlén.
– Les gens ont vu que l’inflation était de 10 % et ont pensé que le loyer augmentait maintenant de 10 % !
Ulf Rohlén rit, mais ajoute :
– Pour nous, ce niveau n’est pas bon.
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En fait, selon M. Rohlén, Öbo aurait dû augmenter les loyers de 11,2 %, mais de nombreux locataires n’auraient pas été en mesure de le faire.
– Certains le feraient bien sûr. Mais nous avons de vastes zones où la capacité de paiement est beaucoup plus faible. Je ne pense pas qu’ils y remédieraient, déclare le PDG.
Quelles sont les conséquences pour Öbo ?
– Il nous manque environ 100 millions pour boucler notre budget. Cela signifie que nous allons réduire l’entretien, ce que nous ne voulons pas, et que nous serons obligés de vendre certains appartements.
Il n’est pas rare que les sociétés de logement public vendent une partie de leur portefeuille pour financer de nouvelles constructions ou des rénovations importantes. Öbo l’a également fait par le passé.
Aujourd’hui, il n’y a pas d’acheteurs pour les grands portefeuilles Et la vente d’un plus petit portefeuille de 40 appartements qu’Öbo a l’intention de faire cette année, Rohlén préfère ne pas la réaliser.
– Couvrir la vente de certains actifs pour obtenir un bénéfice d’exploitation n’est pas une bonne chose, dit-il.
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Erik est né et a grandi à Stockholm, en Suède, où il a passé la majeure partie de sa vie avant de venir vivre en France en 2018. Il est de langue maternelle suédoise et parle couramment francais. Il a obtenu un diplôme en communication et marketing à l’Université de Stockholm. Passioné par les voyages et la culture Suédoise, il aime partager les infos et valeurs de la Suède.
