DN a déjà publié un article sur le litige opposant l’association de logement Smyrna au propriétaire foncier Statens fastighetsverk. SFV voulait augmenter le loyer du terrain, appelé loyer foncier, de 1,9 million à 5,5 millions de couronnes. Smyrna a refusé de signer l’accord sur l’augmentation, que l’association juge déraisonnable, et le litige s’est terminé devant le tribunal des terres et de l’environnement.

En novembre 2021, le tribunal a statué que Smyrna devait payer 3,4 millions de rentes foncières annuelles, soit un peu plus de deux millions de moins que la demande initiale de SFV. Mais ni l’association ni le propriétaire n’ont été satisfaits et ils ont tous deux fait appel auprès d’une juridiction supérieure.

Aujourd’hui, la Cour d’appel des terres et de l’environnement s’est prononcée. La cour déclare que l’association de logement doit payer un peu plus de 5 millions de couronnes suédoises par an en loyer foncier pour la période 2021-2031, ce qui représente une augmentation de 163 % par rapport à la période précédente de dix ans.

Le tribunal va certes donne raison à l’association sur la question de la superficie brute de la propriété, qui constitue la base de la valeur foncière utilisée pour calculer le prélèvement.

Faits.Comment se calcule la rente foncière ?

Le loyer foncier est fixé sur la base d’un taux d’intérêt sur la valeur du terrain, qui est déterminée en couronnes suédoises par mètre carré de surface brute. Le loyer foncier est donc déterminé comme suit : valeur du terrain x taux de loyer foncier = loyer foncier annuel.

Le taux du loyer foncier est basé sur ce que l’on appelle le taux d’intérêt réel à long terme. Son montant est fixé par le tribunal en cas de litige.

Les périodes de loyer foncier durent normalement dix ans, après quoi un nouveau loyer foncier est fixé en fonction de l’évolution de la valeur du terrain et du taux d’intérêt réel.

D’autre part, le tribunal est d’accord avec SFV sur le fait que le loyer foncier, qui est lui-même basé sur le taux d’intérêt réel à long terme, devrait être de 3 pour cent. Et ce, bien que le taux d’intérêt réel, c’est-à-dire le taux d’intérêt nominal moins l’inflation, soit de facto négatif.

Le trésorier de l’association de logement Smyrna, Heresh Zaremand, est très critique à l’égard du raisonnement du tribunal foncier et environnemental.

– Il s’agit d’un jugement sans précédent, qui confirme que le taux d’intérêt réel est négatif, mais qui choisit de l’ignorer et de juger que 3 % est toujours un bon taux d’intérêt », déclare-t-il.


Photo : Anette Nantell

La Cour reconnaît que le taux d’intérêt réel était négatif au moment de l’évaluation, mais ne considère pas que l’on puisse conclure avec suffisamment de certitude que la situation des taux d’intérêt à long terme a changé. Par conséquent, selon la Cour, il n’y a aucune raison de s’écarter de la pratique d’un taux de loyer foncier de 3 %.

– Vous pourriez dire que c’est la même chose que de prouver que la terre est ronde et d’obtenir la réponse suivante : oui, vous avez tout à fait raison, mais maintenant que nous avons supposé qu’elle était plate pendant si longtemps, nous prétendons qu’elle est toujours plate », déclare Heresh Zaremand.

Il estime que ce jugement montre à quel point le système de calcul du loyer foncier est devenu absurde.

– Le pire est peut-être que l’arrêt de la Cour d’appel ébranle réellement la confiance dans l’État de droit en Suède.

Pour l’association de logement, il s’agit maintenant d’un bain d’acier financier. Le conseil d’administration n’a pas encore décidé s’il allait faire appel du jugement.

– Je ne suis pas inquiet pour l’association pendant cette période de prélèvement, mais certains membres auront du mal à s’en sortir. En particulier les retraités qui ont peu de revenus et les jeunes qui sont plus endettés. Il y aura une purge des membres et c’est très triste », déclare Heresh Zaremand.

L’Agence de la propriété de l’État va ne fera cependant pas appel.

– Nous notons que la Cour interprète la jurisprudence de la même manière que nous. En conséquence, nous avons reçu des conseils sur la manière de traiter la question des intérêts du loyer foncier pour les baux fonciers. Je ne peux pas en dire plus pour l’instant, nous souhaitons attendre la période d’appel, déclare Maria Uggla, attachée de presse du SFV.

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