Six propositions pour résoudre la crise du logement

Notre série d’entretiens avec des experts sur la crise du marché du logement montre clairement qu’il s’agit d’une crise et qu’elle semble s’aggraver. Les seuils d’entrée sur le marché du logement, qu’il s’agisse de logements en propriété ou en location, n’ont fait que s’élever ces dernières années.

Une autre chose qui ressort de cette série est qu’il existe de nombreuses solutions proposées, mais qu’aucune mesure ne peut à elle seule permettre à un plus grand nombre de personnes d’accéder à un logement abordable dans un laps de temps raisonnable.

Voici quelques propositions et les avantages et inconvénients qu’elles peuvent présenter.

TVA sur les loyers

Avec une TVA de 6 % sur les loyers, les sociétés de logement peuvent déduire la TVA qu’elles paient sur tous les biens et services qu’elles achètent. Sveriges Allmännytta estime que cela pourrait réduire le coût de la nouvelle production de 10 %.

Avantage : Les coûts des nouvelles constructions sont moins élevés et davantage de logements seront construits.

Inconvénient : Les locataires obtiennent des loyers plus élevés, à moins qu’ils ne puissent négocier une part des bénéfices réalisés par la société de logement grâce à la TVA.

Augmenter la déduction ROT

Aujourd’hui, toute personne qui fait réaliser des travaux de rénovation, de transformation ou d’agrandissement (RTE) sur sa propriété peut bénéficier d’une déduction fiscale de 30 % du coût des travaux. La déduction maximale est de 50 000 SEK. L’organisation professionnelle Byggföretagen propose de porter ce plafond à 50 % et à 75 000 SEK.

Avantage : Stimule le secteur de la construction, en particulier les petites entreprises qui traversent une période difficile. La rénovation permet de construire davantage de petites maisons.

Inconvénient : Il s’agit d’une mesure coûteuse qui exacerbe l’inégalité fiscale entre les logements possédés et les logements loués. Les locataires ne peuvent pas faire de déductions au titre de la ROT. Il est également douteux qu’elle permette de créer autant de nouvelles unités de logement.

Supprimer les obligations d’amortissement

Plusieurs partis du Tidö ont proposé de supprimer les exigences en matière d’amortissement, du moins l’exigence la plus stricte. Les entreprises de construction souhaitent également la disparition de l’exigence la plus stricte. Une commission d’enquête a été mise en place par le gouvernement et présentera ses propositions à l’automne de l’année prochaine.

Avantage : Facilite l’achat d’un logement, en particulier pour les primo-accédants. Il stimule l’ensemble du marché du logement occupé par le propriétaire et contribue aux « chaînes de migration », c’est-à-dire à l’augmentation du nombre de personnes qui déménagent, ce qui est censé atténuer la pénurie de logements.

Inconvénient : Les prêts hypothécaires ont fait des ménages suédois l’un des plus endettés d’Europe. Lorsque Finansinspektionen a introduit les obligations d’amortissement, l’objectif était de freiner le désir de contracter de nouveaux prêts et d’encourager les gens à trouver un logement moins cher qu’ils ne l’auraient fait autrement. En les supprimant, on augmente le risque d’un endettement encore plus élevé.

Fixation des loyers libres (loyers du marché)

Plusieurs acteurs souhaitent une fixation des loyers plus libre qu’actuellement, car le système de la valeur d’utilité est la base des négociations entre l’association des locataires et les propriétaires, qui fixent à leur tour la limite de l’augmentation des loyers.

Avantage : Favorise les chaînes de migration, les biens locatifs attrayants dans les quartiers centraux des grandes villes auront des loyers plus élevés, mais ils resteront inchangés, voire inférieurs, dans les zones périphériques moins attrayantes.

Inconvénient : Dure pour les locataires qui vivent dans les appartements locatifs les plus attrayants – pour lesquels ils ont parfois fait la queue pendant de nombreuses années. Augmente le risque de fortes augmentations de loyer qui poussent les ménages les plus pauvres à quitter le centre des grandes villes.

Logement subventionné (logement social)

Un certain nombre d’appartements sont réservés aux personnes dont les revenus sont si faibles qu’elles ne peuvent exiger un logement sur le marché de la propriété ou de la location. Seules les personnes dont les revenus sont inférieurs à un plafond peuvent prétendre à ces logements. Disponible en différentes versions dans la plupart des pays européens.

Avantage : Les personnes à faibles revenus verront leur loyer plafonné, ce qui leur permettra de trouver plus facilement un logement.

Inconvénient : Considéré (en Suède) comme stigmatisant. Les zones de logements subventionnés sont désignées comme des zones résidentielles pour les pauvres. C’est également coûteux pour le contribuable et le système nécessite une sorte d’organisme de contrôle pour s’assurer que les logements sont effectivement attribués à des ménages dont les revenus sont inférieurs au plafond.

Aides à l’investissement

L’État subventionne la construction d’appartements locatifs – le promoteur fixe alors un loyer plus bas. Une subvention a été introduite il y a plusieurs années par le gouvernement précédent, ainsi qu’une nouvelle subvention renouvelée par le gouvernement précédent. Le gouvernement actuel a supprimé la subvention au motif qu’elle était inefficace.

Avantage : Davantage d’appartements locatifs seront construits, ce qui permettra aux personnes à faibles revenus de trouver plus facilement un logement abordable.

Inconvénient : La subvention est coûteuse et, selon certains observateurs, a un faible impact, car même des ménages raisonnablement bien payés se sont fait construire des maisons grâce à la subvention.