Les litiges relatifs aux loyers fonciers sont plus souvent réglés par la voie judiciaire

De plus en plus de titulaires de baux se battent contre les municipalités et l’État pour savoir de combien le loyer foncier, appelé avgäld, devrait être augmenté. Il montre l’examen par DN des jugements rendus par les cinq tribunaux fonciers et environnementaux du pays.

En 2022, 224 affaires ont été jugées sur la réévaluation du loyer foncier. C’est 71 % de plus qu’en 2013 et 31 % de plus que la moyenne pour la période 2013-2021.

Cela malgré le fait que le nombre de propriétés louées avec des droits de site a diminué de 19 % au cours de la même période, passant d’un peu plus de 60 000 à un peu moins de 49 000, selon la liste du Lantmäteriet.

L’explication de ce phénomène sont devenus plus fréquents, c’est que la valeur des terrains, qui constitue la base des redevances, est montée en flèche ces dernières années. C’est ce qu’affirme Johan Nyhus, président de la coopérative de logement HSB, qui compte plusieurs associations de locataires dans le pays.

– Le mouvement est né de la frustration et du désespoir. Vous avez l’impression d’être maltraité et que personne ne vous écoute. Cela engendre des années d’anxiété, de stress et de procédures coûteuses pour les résidents.

Les droits fonciers reposent sur une législation qui a vu le jour il y a plus de cent ans. À l’origine, l’objectif était de stimuler la construction de logements en fournissant des terrains avec des baux de longue durée. Cela permettait à un plus grand nombre de personnes de construire des maisons sans acheter le terrain lui-même, abaissant ainsi les seuils économiques.

Cependant, comme le terrain est devenu très cher, en particulier dans les zones métropolitaines, pratiquement aucune nouvelle maison occupée par son propriétaire n’est aujourd’hui construite avec un droit de bail. Au contraire, les baux existants sont devenus une source importante de revenus pour les municipalités et l’État.

– Les droits fonciers sont devenus une vache à lait. Cela se justifie par le fait que l’argent est utilisé pour l’aide sociale, mais les personnes qui vivent en location sont très affectées. Si vous aviez augmenté les droits de stationnement de la même manière, il y aurait eu un soulèvement populaire, déclare Johan Nyhus.

Les règles sur les loyers fonciers sont régies par le code foncier, mais de nombreuses municipalités ont leurs propres modèles de calcul des loyers fonciers. La ville de Stockholm s’attend à percevoir environ 3 milliards de couronnes suédoises de loyers fonciers cette année, et la majorité S-V-MP au pouvoir n’a pas l’intention de modifier le système actuel.

– Nous pensons que les loyers fonciers remplissent leur fonction. Ils sont importants pour Stockholm. Ils permettent de construire davantage de logements, notamment des appartements locatifs, et l’argent contribue au bien-être des Stockholmois », déclare Anders Österberg (S), président du comité d’exploitation de la ville de Stockholm.

L’année dernière, l’ancien gouvernement bleu-vert a ouvert une fenêtre d’achat libre où les associations de locataires ayant des droits de bail avaient la possibilité d’acheter le terrain à 85 % de la valeur qui s’appliquerait en 2019. Près de 450 manifestations d’intérêt ont été reçues, mais seules 12 parcelles ont été vendues à ce jour, dont deux à des associations de locataires. « Cela montre que les rachats ne sont pas possibles dans la pratique, car la plupart des associations ne peuvent pas les financer », explique Johan Nyhus.

Le problème, c’est que les terrains sont devenus très chers.

– Depuis 20 ans, les faibles taux d’intérêt ont dopé le marché de l’immobilier. Les propriétaires fonciers ont, sans aucun effort de leur part, vu la valeur de leurs terrains augmenter et ont réalisé d’importants bénéfices. La ville de Stockholm et d’autres municipalités devraient s’interroger sur les exigences de rendement qu’elles peuvent imposer à leurs propriétés foncières au nom de la décence, déclare Mårten Lilja, vice-président de la société de logement coopératif Riksbyggen.

Mais la ville de Stockholm peut légalement exiger des loyers fonciers plus élevés qu’elle ne le fait. La ville a récemment gagné une bataille judiciaire contre l’association de logement Liljeholmsberget, qui avait refusé d’accepter une augmentation de 161 % du loyer.

– Aujourd’hui, nous subventionnons fortement les propriétés en pleine propriété. Une nouvelle réduction de la redevance pourrait être contraire à la fois au droit municipal et au droit communautaire. Nous comprenons évidemment la frustration et l’inquiétude que suscitent les augmentations de redevance. Mais c’est une grande responsabilité pour le conseil d’administration de s’assurer que l’association a une économie stable qui peut faire face aux augmentations futures », a déclaré Anders Österberg.

La question des loyers fonciers est d’actualité dans tout le pays. Plusieurs propositions ont été faites au fil des ans pour modifier la législation et mettre fin aux augmentations brutales qui se produisent à des intervalles de dix ou vingt ans.

La députée Kristina Axén Olin (M) a déjà proposé une motion visant à introduire une indexation annuelle.

– Ce système n’est pas viable à long terme. Mais la question est de savoir si les hommes politiques sont capables de s’attaquer à ce problème maintenant. Il y a tellement de problèmes aigus que beaucoup d’autres choses doivent être mises en attente », dit-elle.

DN a demandé à plusieurs reprises au ministre de la Justice, Gunnar Strömmer, s’il était prévu de modifier le code foncier au cours du mandat.