Si le système financier suédois s’effondre, la société immobilière SBB sera le grand symbole de la crise. Fondée par le politicien S Ilija Batljan en 2016 avec l’idée de base d’acheter des locaux scolaires et des appartements locatifs pour de l’argent emprunté, et de les louer cher aux municipalités.

D’abord : expansion rapide, profits faramineux et promesses obstinées de « dividendes accrus au cours des 100 prochaines années ». Ensuite : pandémie, inflation, hausse des taux d’intérêt et débranchement complet. La valeur des biens immobiliers s’effondre. Les coûts d’emprunt deviennent exceptionnellement élevés. L’action est en chute libre, passant de 68 couronnes suédoises en décembre 2021 à un peu moins de 4 couronnes suédoises mercredi.

Lundi, TT a rapporté que l’ensemble de l’entreprise était désormais à vendre. Mardi, Dagens industri a appris que le ministère des Finances cherchait des acheteurs pour les propriétés communautaires, très probablement celles de la CFF.

L’idée n’est pas d’abord de sauver l’entreprise, mais probablement d’éviter que les locaux du secteur public ne tombent entre les mains de propriétaires malhonnêtes ou politiquement sensibles. Mais l’objectif peut aussi être d’aider à trouver des acheteurs pour un portefeuille immobilier pour lequel peu de personnes sont actuellement prêtes à payer beaucoup d’argent. Cela nécessite normalement des prêts importants, et les emprunts sont aujourd’hui très coûteux. L’intérêt modéré exerce une pression supplémentaire sur la valeur des actifs des CFF, ce qui accroît la pression sur l’entreprise, qui doit elle-même rembourser d’importants emprunts.

La question fatidique est maintenant de savoir dans quelle mesure cette dynamique va se propager des CFF à d’autres acteurs de la même branche. Car le fait est que le marché de l’immobilier commercial en Suède est clairement sous pression.

Les analystes internationaux se sont maintenant intéressés à la Suède.

Comme l’écrit Finansinspektionen dans son rapport sur la stabilité de mardi, « les sociétés immobilières commerciales sont particulièrement vulnérables dans l’ajustement (à des taux d’intérêt plus élevés) qui est en train de se produire. Elles ont des dettes importantes et une grande sensibilité aux taux d’intérêt et ont également un grand besoin de refinancer leurs dettes ». Globalement, nous nous trouvons dans une situation où « les risques de stabilité et les vulnérabilités peuvent être rapidement exposés ».

Ce n’est pas un choc. Finansinspektionen et la Riksbank ont mis en garde de manière très explicite contre l’endettement élevé du marché de l’immobilier commercial depuis plusieurs années. Si la Suède est frappée par une crise financière, c’est probablement là qu’elle commencera, comme dans les années 90.

Le pire des scénarios n’est pas particulièrement difficile à envisager. Les taux d’intérêt élevés posent des problèmes aux autres entreprises, comme ils l’ont fait pour les CFF. Elles auront à leur tour des difficultés à lever des capitaux et deviendront de véritables problèmes pour les grandes banques, qui sont « largement exposées au secteur de l’immobilier commercial », pour reprendre les termes du rapport de la FSA. En d’autres termes, elles ont prêté beaucoup d’argent au secteur de l’immobilier commercial : Elles ont prêté beaucoup d’argent aux entreprises, qui pourraient ne pas être en mesure de rembourser.

Si les banques sont en difficulté, la situation devient critique. Le système bancaire est le système sanguin de l’économie. S’il s’arrête de fonctionner, tout s’arrête de fonctionner, et l’État interviendra donc avec force.

Rien de tout cela n’est acquis d’avance. L’inflation peut retomber, les taux d’intérêt peuvent être abaissés, le marché immobilier peut se stabiliser, les banques peuvent se porter très bien et l’économie peut continuer à croître au-delà des attentes. Mais les analystes internationaux se tournent désormais vers la Suède. « Plus nous regardons la Suède de près, plus elle semble mal en point », a déclaré l’un d’entre eux au Financial Times la semaine dernière.

Cela donne une idée de la gravité de la situation.