(Bloomberg) — La crise de financement qui frappe le secteur immobilier suédois s’est aggravée lundi après que l’un des plus grands propriétaires commerciaux du pays a vu sa cote de crédit abaissée à « junk », avec un avertissement qu’un nouvel abaissement est possible.
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S&P Global Ratings a abaissé la note de la SBB – plus connue sous le nom de Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB – à BB+ et l’a placée sous perspective négative. La société de notation a déclaré qu’elle ne pensait plus que le propriétaire pouvait atteindre ses seuils pour les mesures de la dette de qualité d’investissement.
Cette évolution soulève de sérieuses questions pour les CFF, qui sont aux prises avec une dette de 8,1 milliards de dollars. C’est également un coup dur pour le directeur général Ilija Batljan, qui a assuré à plusieurs reprises aux investisseurs qu’il prendrait des mesures pour défendre la notation élevée de la société dans un contexte de forte hausse des taux d’intérêt et d’angoisse croissante des investisseurs à l’égard du secteur.
Le bailleur de logements sociaux doit maintenant faire face à des coûts d’emprunt potentiellement plus élevés, car la nouvelle notation déclenche des coupons « progressifs » sur la dette existante, tout en réduisant les perspectives de réussite de l’émission de droits, annoncée à la fin du mois dernier.
Les propriétaires suédois tels que la SBB doivent refinancer 40,8 milliards de dollars d’obligations arrivant à échéance au cours des cinq prochaines années, dont un quart en 2023. Ils sont considérés comme le canari dans la mine de charbon pour le secteur immobilier européen, car une grande partie de cette dette est à court terme et à taux variable, ce qui rend les piles de dettes particulièrement exposées à l’environnement des taux d’intérêt.
Le refinancement sur le marché obligataire étant trop onéreux, la CFF a choisi de vendre des actifs, d’obtenir des prêts bancaires et de faire appel au marché boursier pour maîtriser son niveau d’endettement. Fin avril, la société a annoncé son intention de lever 2,6 milliards de couronnes (253 millions de dollars) sous la forme de nouvelles actions de classe D. Cependant, le cours de l’action était inférieur au prix de l’action. Toutefois, le cours de son action se négociait en dessous du prix de souscription de 16 couronnes par action avant même la dégradation de lundi, ce qui rendait l’offre moins attrayante pour les investisseurs potentiels.
S&P a déclaré qu’elle pourrait encore abaisser la note des CFF si le propriétaire n’est « pas en mesure de trouver des sources de financement suffisantes au cours des deux prochains trimestres pour couvrir durablement ses obligations financières à court terme », selon un communiqué publié lundi. « Cela pourrait être dû à l’incapacité d’émettre les actions prévues de 2,637 milliards de couronnes suédoises, de réaliser des ventes importantes supplémentaires et d’augmenter ses facilités de crédit engagées et non utilisées.
La nouvelle de l’action de notation a fait plonger les actions de classe B de la SBB de 17 % à Stockholm, à leur plus bas niveau depuis 2018, et a également entraîné la chute de ses pairs suédois Fastighets AB Balder et Castellum AB. Les obligations en euros de la société à échéance 2027 – qui se négocient déjà à des niveaux difficiles – ont perdu trois quarts de point à 66,33 bid, selon les données compilées par Bloomberg.
« Michael Johansson, analyste immobilier chez Arctic Securities AS, a déclaré par téléphone que la dégradation de la note n’était pas inattendue en soi, mais que le moment l’était. « Je pensais qu’ils auraient plus de temps car ils ont réduit leur dette, vendu des actifs et annoncé une émission de droits – bien que l’on puisse se demander s’ils auraient été capables de la mener à bien.
–Avec l’aide de Love Liman, Christopher Jungstedt et Jonas Ekblom.
(Ajout d’un contexte et d’un tableau.)
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