La construction de logements est sur le point de s’effondrer – DN.SE

Pendant la période de faibles taux d’intérêt, la construction de logements s’est accélérée et a culminé en 2021 avec la construction de près de 68 000 appartements, selon Statistics Sweden. Mais le mouvement s’est ensuite infléchi et cette année, selon les dernières prévisions de l’Office national suédois du logement, de la construction et de l’urbanisme, seules 33 000 mises en chantier sont attendues.

Et la situation va empirer si l’on en croit le rapport sur le marché que Veidekke vient de compiler.

– Nous assistons actuellement à la plus forte baisse de la construction de logements depuis le début des années 1990″, déclare Lennart Weiss.

– Entre 1991 et 1995, la construction de logements est passée de 65 000 à 11 000. Aujourd’hui, nous passons de 67 000 à environ 20 000, ajoute-t-il.

Contrairement à de nombreux collègues du secteur Weiss ne croit pas à un redressement rapide de l’économie.

– Rien dans notre documentation ne l’indique. Ces problèmes persisteront aussi loin que nous pouvons le prévoir, c’est-à-dire jusqu’en 2026, mais ils affecteront le marché du logement tout au long des années 2020″, déclare-t-il.

Il en énumère les raisons : les finances des ménages se détériorent, les coûts de construction augmentent fortement et la capacité des sociétés immobilières commerciales à se financer se dégrade.

Ce dernier point signifie que la construction de logements locatifs en particulier diminuera. Pendant la période de taux d’intérêt extrêmement bas, les capitaux internationaux ont également été attirés par le marché locatif suédois. Il était considéré comme un investissement à faible risque avec un rendement décent.

Mais l’ère de l’argent bon marché est révolue, affirme M. Weiss.

– Aujourd’hui, les conditions du marché locatif et du marché de la propriété ont fondamentalement changé », explique-t-il.

Bien que Weiss soit plus pessimiste que beaucoup d’autres analystes, la plupart des gens partagent son point de vue selon lequel le secteur de la construction connaîtra un déclin important dans les années à venir.

– Il est probable qu’il faudra un certain temps avant que nous sortions de ce marasme, étant donné que les taux d’intérêt augmentent et que la Riksbank semble continuer à augmenter, déclare Linda Lövgren, analyste indépendante en matière de logement au sein de la société de conseil WSP.

– Le secteur de la construction est donc pressé de part et d’autre. Pour les constructeurs, il est difficile de réunir les calculs et les ménages ne sont pas très intéressés par l’achat d’une nouvelle maison, ajoute-t-elle.

Selon l’enquête du NIER de janvier dernier, les intentions d’achat des ménages n’ont jamais été aussi faibles depuis que la question a commencé à être posée en 2003.

Linda Lövgren estime que cette situation imposera une nouvelle façon de financer la construction et de vendre les logements neufs.

– Au lieu de cela, il est maintenant nécessaire d’avoir une très bonne compréhension de votre groupe cible. Pour qui construisez-vous – et où ? Qui veut vivre ici et avez-vous le bon produit ?

Mais ce modèle commercial, qui consiste à vendre des plans avant que la construction n’ait commencé, peut-il survivre dans cette situation ?

– Je pense que c’est difficile. Le marché devra s’adapter à la façon dont vous vendez et aux garanties que vous donnez à vos clients », répond M. Lövgren.

– Même lorsqu’il s’agit d’appartements à louer, un financement à plus long terme est nécessaire, et vous devez savoir quelles seront les conditions à l’avenir », poursuit-elle.

Le ralentissement de la construction de logements va-t-il durer longtemps ?

– Cela dépend beaucoup de ce que font les hommes politiques. La politique du logement n’est pas incluse dans l’accord de Tidö et n’est pas une priorité pour l’instant, mais j’espère vraiment qu’ils prendront conscience de la gravité de la situation et qu’ils commenceront à prendre des mesures dans ce domaine, déclare M. Lövgren.

« Ils ont supprimé l’aide à l’investissement au moment où elle était le plus nécessaire, ce qui témoigne d’une surdité effrayante.

Le président de Byggnads, Johan Lindholm, est d’accord. Il pense que le gouvernement doit faire un pas en avant.

– Ils ont supprimé la subvention à l’investissement au moment où elle était le plus nécessaire, ce qui témoigne d’une surdité de ton effrayante, estime-t-il.

La subvention à l’investissement pour la construction d’appartements locatifs est controversée. Introduite par le gouvernement précédent, elle a été critiquée par les partis du gouvernement actuel, entre autres, qui ont décidé de la supprimer progressivement.

– Il doit y avoir une forme de stimulation. Il y a une pénurie de logements dans 204 municipalités du pays. Nous sommes confrontés à une transition verte totalement nouvelle dans le Norrland, où l’on réclame de la main-d’œuvre, alors qu’il n’y a nulle part où vivre, déclare Lindholm.

Byggföretagen est l’un des détracteurs de la subvention à l’investissement et sa directrice générale, Catharina Elmsäter-Svärd, estime qu’elle n’est pas assez fiable.

– La condition préalable est que l’aide soit à long terme, ce qui n’est pas le cas. Cette volatilité nous pousse à critiquer les aides à l’investissement, poursuit-elle,

Les entreprises de construction préféreraient un soutien au niveau individuel. Lorsqu’il s’agit d’appartements locatifs, elles considèrent que l’élargissement des aides au logement est une solution possible.

En ce qui concerne les logements en propriété, Elmsäter-Svärd indique que les exigences en matière d’amortissement constituent un obstacle.

– À court terme, il s’agit de supprimer les exigences plus strictes en matière d’amortissement. Ensuite, je pense qu’il faudra réfléchir à un prêt hypothécaire public pour les jeunes, dit-elle.

Bien que les licenciements ne se soient pas encore accélérés, les entreprises de construction perçoivent déjà le ralentissement. Cela se voit dans les demandes de permis de construire.

Elmsäter-Svärd indique qu’elle a récemment rencontré des représentants d’un certain nombre de municipalités de la région de Stockholm.

– Dans cette région, les demandes ont diminué de 25 %, dit-elle.

Lennart Weiss participe depuis longtemps au débat sur la politique du logement et il pense que la crise obligera les responsables politiques à s’interroger sur la manière dont le risque de construction doit être réparti entre les ménages, les entreprises, l’État et les municipalités.

– S’il y a un risque que les ménages prennent la responsabilité du financement, s’il y a un risque que les sociétés immobilières commerciales le fassent, s’il y a un risque que les banques prêtent autant d’argent pour le logement – qui les financera, demande-t-il.

Car une chose est sûre, dit-il, le calcul n’a plus de sens, surtout pour la construction d’appartements locatifs.

– Il nécessiterait une augmentation de loyer que très peu de ménages seraient en mesure de payer.

– Vous aurez une petite production locative dans des endroits attrayants de la région de Stockholm. Mais à l’exception d’une petite production de logements publics, la construction de logements locatifs commerciaux à la campagne s’effondrera », déclare-t-il.