En Suède, où les taux d’intérêt sont nuls, le magnat de l’immobilier Ilija Batljan est clairement gagnant.
Il a fondé SBB en 2016, après avoir été licencié de son poste de PDG de la société immobilière Rikshem. Le modèle économique repose sur l’achat et la construction de propriétés municipales pour ensuite percevoir des revenus récurrents pendant de nombreuses années, ainsi que sur la gestion d’appartements locatifs dans des municipalités dites en croissance. Deux actifs avec un risque minimal, comme ils le disent eux-mêmes.
Mais avec les fortes hausses des taux d’intérêt, les règles du jeu ont soudain changé.
– Les CFF ont emprunté de l’argent en grande quantité et à un faible taux d’intérêt sur le marché obligataire. Avec cet argent, il a pu se développer et racheter d’autres sociétés immobilières cotées en bourse, ainsi que divers portefeuilles immobiliers d’acteurs privés et de municipalités suédoises. En peu de temps, elle est ainsi devenue une très grande entreprise », explique Louis Landeman, responsable de l’analyse des crédits à la Danske Bank.
En début de semaine, l’agence de notation de crédit S&P a abaissé la note de crédit de la SBB au niveau « junk », ce qui a fait chuter le cours de l’action et entravé les plans d’une nouvelle émission d’actions pour boucher les trous les plus importants dans ses coffres qui s’amenuisent. La chute fait mal aux poches de nombreux Suédois, car les CFF sont devenus une action publique comptant environ 266 000 propriétaires.
– Le modèle d’entreprise qui fonctionnait très bien pendant la période où les taux d’intérêt étaient bas est beaucoup plus difficile à mettre en place aujourd’hui, car l’endettement est trop élevé. Les taux d’intérêt sur les prêts sont tout simplement trop élevés par rapport au rendement des biens immobiliers. Les CFF sont particulièrement vulnérables parce qu’ils ont des dettes à différents niveaux, car ils ont aussi des propriétaires principaux qui sont endettés.
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Louis Landeman voit deux voies d’avenir pour les CFF.
– Pour réduire la dette de l’entreprise, il y a deux façons de procéder. Soit vous vendez des actifs, soit vous procédez à une importante émission d’actions. Je pense qu’ils choisiront une combinaison des deux.
La calamité des CFF pourrait avoir un effet positif sur les municipalités coincées dans des contrats défavorables.
Le modèle du géant de l’immobilier a déjà été critiqué parce qu’il est nettement plus coûteux pour les municipalités à long terme. Un exemple est le centre culturel Sara à Skellefteå, qui a été vendu aux CFF en 2018 pour un peu plus d’un milliard de couronnes suédoises. Le contrat de location s’étend sur 50 ans et signifie que la municipalité remboursera plus de 2 milliards de couronnes suédoises en loyer pur.
– En période d’incertitude, les investisseurs demandent des placements sûrs. Bien que les municipalités soient également affectées par la hausse des taux d’intérêt, elles sont aujourd’hui en meilleure position pour emprunter. En général, nous constatons que les municipalités ont de bonnes opportunités de financement aujourd’hui », déclare Erik Törnblom, responsable par intérim de la recherche et de l’éducation à Kommuninvest, une organisation de gestion des finances des collectivités locales.
Ainsi, de nombreuses municipalités sont en bonne position s’il devient nécessaire de racheter des propriétés aux CFF, comme cela s’est produit récemment à Landskrona.
Mais la situation comporte aussi un risque.
– Il existe des exemples où la municipalité a racheté la propriété et où d’autres sociétés immobilières ont pris le relais. La municipalité se retrouve alors avec une nouvelle contrepartie qu’elle n’a pas choisie elle-même. Si une société immobilière privée qui possède des biens municipaux fait faillite, je ne sais pas exactement ce que prévoient les accords.
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Les CFF ne sont pas la seule société immobilière à lutter contre le vent. Balder, Castellum et Heimstaden en sont d’autres exemples.
– Si les CFF parviennent à stabiliser l’entreprise, le secteur immobilier n’en sera que peu affecté. Mais si vous devez vendre des biens immobiliers dans des conditions plus difficiles et avec des rabais, vous risquez d’entraîner d’autres sociétés immobilières avec vous. Les évaluations immobilières pourraient alors chuter encore plus dans l’ensemble du secteur. Mais ce que nous voyons actuellement, c’est que les grandes sociétés immobilières ont pris des mesures », déclare Louis Landeman.
DN a sollicité Ilija Batljan et les CFF pour une interview.
Erik est né et a grandi à Stockholm, en Suède, où il a passé la majeure partie de sa vie avant de venir vivre en France en 2018. Il est de langue maternelle suédoise et parle couramment francais. Il a obtenu un diplôme en communication et marketing à l’Université de Stockholm. Passioné par les voyages et la culture Suédoise, il aime partager les infos et valeurs de la Suède.
