Au cours du premier trimestre de cette année, les mises en chantier en Suède ont diminué de plus de moitié par rapport au trimestre correspondant de l’année dernière. De nombreux éléments indiquent que le déclin se poursuivra et que la construction de logements restera faible pendant plusieurs années.

L’organisation industrielle Byggföretagen a demandé à Evidens d’analyser les conditions de la construction dans les années à venir. Le constat est sombre.

Depuis que les ménages ont moins de pouvoir d’achat, ils ont également moins de capacité à demander de nouveaux logements. La situation est pire pour les appartements en location, où la demande devrait chuter de plus de 50 % dans les années à venir.

La demande ne diminue pas autant pour les appartements locatifs, mais la hausse des coûts de construction et de financement affecte également cette partie du marché du logement.

Conclusion L’analyse montre que les nouvelles constructions de logements collectifs se situeront entre 25 000 et 30 000 au cours des prochaines années, soit plus de la moitié du pic de 2021 (64 000 mises en chantier), selon l’Office suédois de la statistique (SCB).

L’analyse d’Evidens est basée sur ce que l’on appelle la profondeur du marché, c’est-à-dire la capacité des ménages à demander de nouveaux logements compte tenu des coûts de production et des loyers. Dans la région de Stockholm, cette demande correspond à un total de 9 000 logements en 2020. Avec la baisse des salaires réels et l’augmentation des coûts, elle tombe aujourd’hui à 5 000 par an.

Mais si les exigences en matière d’amortissement sont réduites d’un point de pourcentage, la baisse est limitée à 7 000 logements, selon l’analyse (voir encadré).

Il s’agit bien sûr d’un calcul théorique, mais Anna Broman, experte en politique du logement à la Fédération suédoise de la construction, considère qu’il s’agit d’une analyse valable.

– Ils ont utilisé des données de base sur les ménages et leurs conditions, dit-elle.

Les deux exigences en matière d’amortissement ont été introduites parce que Finansinspektionen (FI) s’inquiétait de plus en plus de l’augmentation rapide de l’endettement des ménages. Les ménages suédois sont parmi les plus endettés de l’UE.

N’y a-t-il pas un risque important que davantage de personnes contractent des prêts excessifs si les exigences sont assouplies ?

– Nous ne sommes pas opposés à l’amortissement, mais il s’agit de savoir à quoi ressemblent les exigences. Nous pensons qu’il existe d’autres modèles, déclare M. Broman.

Elle cite notamment un modèle qui existe dans d’autres pays où l’exigence est imposée à la banque. Une certaine proportion des prêts de la banque doit être amortie, ce qui donne à la banque plus de possibilités, par exemple, d’accorder une exemption d’amortissement aux primo-accédants.

– Et maintenant que nous nous trouvons dans une situation où la construction de logements diminue plus rapidement que jamais depuis les années 1990, vous devez examiner les possibilités d’atténuer cette baisse, déclare M. Broman.

Il est également prouvé que ont également étudié l’effet des prêts de démarrage accordés par le gouvernement aux personnes qui achètent un logement pour la première fois. Une telle proposition a été étudiée et est sur la table du gouvernement pour considération. Dans le cadre de cette proposition, les primo-accédants recevraient des prêts pour les deux tiers de l’acompte par le biais de prêts garantis par le gouvernement.

Une analyse factuelle suggère qu’entre 20 000 et 30 000 primo-accédants supplémentaires pourraient acheter un logement avec l’aide des prêts subventionnés.

Cependant, la Fédération suédoise de la construction ne pense pas que les prêts hypothécaires soient une si bonne idée.

– Nous avons demandé à Evidens de se pencher sur les prêts subventionnés parce que c’est une proposition qui a été étudiée et qui est sur la table du gouvernement. Mais un plafond hypothécaire plus élevé serait un modèle plus direct et plus simple pour parvenir au même résultat », explique M. Broman (voir encadré).

Il est dans l’intérêt du secteur de construire davantage. Ne pensez-vous pas que cette analyse peut être perçue comme si vous parliez en votre propre nom ?

– Le secteur de la construction représente 11 % du PIB, dont la moitié est constituée par la construction résidentielle. Par conséquent, lorsque la construction de logements chute brutalement, c’est l’ensemble de l’économie suédoise qui est touchée, répond M. Broman.

– Lorsque la construction tombe à 25 000 par an, nous sommes bien en deçà de ce que l’Office national suédois du logement, de la construction et de l’urbanisme considère comme nécessaire, ajoute-t-elle.

Exigences en matière d’amortissement et plafond hypothécaire

En 2010, la première d’une série de mesures de resserrement des prêts hypothécaires aux ménages a été introduite. Le « plafond hypothécaire » a été introduit. Personne ne peut contracter un prêt hypothécaire supérieur à 85 % de la valeur du logement. Cela signifie que toute personne achetant un logement pour la première fois doit disposer d’un dépôt en espèces – ou d’un prêt non garanti onéreux – de 15 % du prix d’achat.

À l’été 2016, la première obligation d’amortissement a été introduite. Toute personne ayant emprunté plus de 70 % de la valeur doit amortir au moins 2 % du prêt par an. Si le prêt se situe entre 50 et 70 % de la valeur, l’emprunteur doit amortir au moins 1 % par an. En dessous de 50 %, l’obligation d’amortissement de l’État cesse.

La seconde exigence, plus stricte, a été introduite au printemps 2018. Elle prévoit que les ménages qui empruntent plus de 4,5 fois leur revenu annuel total avant impôt doivent amortir un point de pourcentage supplémentaire aux différentes limites d’emprunt.

Source : Autorité de surveillance financière

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