Vous êtes propriétaire depuis peu dans une ville suédoise ? Si c’est le cas, c’est dommage. Si vous ne l’avez pas encore remarqué, je peux vous dire que vos coûts ont augmenté de 170 000 couronnes suédoises par an, selon les calculs de l’Autorité suédoise de surveillance financière pour un ménage moyen.

Ce sont surtout les intérêts et les factures d’électricité qui augmentent, mais aussi d’autres dépenses qui grugent le compte. Les habitants d’appartements ne sont pas épargnés, même si le choc financier est moindre pour eux.

Ce n’est pas le cas étrange alors que les prix de l’immobilier aient baissé. Les statistiques indiquent une baisse de 10 à 15 % par rapport au pic de l’année dernière, avec un soupçon de reprise au cours des derniers mois. Mais le nombre de ventes continue de chuter. Les vendeurs boudent. Les acheteurs ne sont pas du tout d’humeur.

C’est donc à juste titre que la plupart des analystes s’attendent à une nouvelle baisse des prix cette année.

Et après ? Le marché suédois de l’immobilier reviendra-t-il un jour aux niveaux gonflés qui existaient jusqu’à l’année dernière ?

La réponse se trouve dans une étude de 125 ans sur le marché immobilier suédois. que l’économiste suédois Knut Wicksell a lancé avec son livre « Geldzins und Gilterpreise ».

Ce débat porte sur ce que l’on appelle le taux d’intérêt naturel. L’idée est qu’il existe une sorte de niveau de taux d’intérêt sous-jacent et neutre. Il n’est perturbé que par les événements économiques majeurs. Les banques centrales peuvent jouer avec la marge, mais pas plus.

La semaine dernière, le Fonds monétaire international (FMI) a apporté une contribution audacieuse à ce débat : une fois le monstre de l’inflation vaincu, les taux d’intérêt internationaux retomberont à peu près aux niveaux d’avant la pandémie. En effet, le taux d’intérêt naturel est extrêmement bas. Et ce niveau n’a pas été perturbé.

Pour le dessiner conclusion, il faut être assez sûr de certaines choses. Le plus important est de savoir ce qui a tant fait baisser les taux d’intérêt au cours des dernières décennies.

Les économistes du FMI pensent avoir la réponse. La faible croissance et le vieillissement de la population mondiale ont contribué à la constitution d’une montagne d’épargne, entraînant une baisse des taux d’intérêt. Et ces tendances générales n’ont pas changé. L’épargne en vue d’une longue vieillesse se poursuit dans le monde entier.

Des objections sont parfois soulevées, comme le fait que le changement climatique dévorera le capital et fera grimper les taux d’intérêt à l’avenir. Les calculs du FMI suggèrent que l’effet sera marginal.

Mais il faut savoir que l’ensemble des calculs est aussi terriblement incertain.

Vous pouvez construire un perspective, comme l’a fait récemment Kenneth Rogoff, professeur à Harvard. Il a montré que la tendance à la baisse des taux d’intérêt remonte à la Renaissance. Lentement comme la calotte glaciaire, mais vraiment sans explications naturelles, les taux d’intérêt ont baissé pendant 700 ans.

Rogoff et ses collègues tirent deux conclusions. La première est que l’épargne-retraite et autres n’ont rien à voir là-dedans. La seconde est que la forte baisse des taux d’intérêt au cours de la dernière décennie est une anomalie historique.

Tôt ou tard – probablement bientôt – les taux d’intérêt reprendront leur longue trajectoire descendante. Ce qui signifie des taux légèrement plus élevés que ceux des années précédant la pandémie.

Pour le marché immobilier suédois la question du taux d’intérêt naturel est cruciale. Il est difficile d’imaginer de nouvelles hausses de prix aux niveaux actuels des taux d’intérêt.

Dans le même temps, les taux d’intérêt ont un impact sur l’endettement. Les emprunts des Suédois sont en train de diminuer.

Si la situation des taux d’intérêt se maintient, les arguments en faveur des obligations d’amortissement, politiquement brûlantes, s’affaiblissent. Si ces exigences sont supprimées, comme le souhaite le gouvernement, la liberté de circulation augmentera aussi légèrement pour la génération des nouveaux propriétaires.

Mais il n’y a qu’une seule façon d’échapper aux charges d’intérêt élevées, c’est de rembourser les prêts.