STOCKHOLM, 15 mars (Reuters) – Depuis des années, la Suède est avertie que les dysfonctionnements de son marché immobilier, miné par une offre insuffisante et maintenu à flot par des taux bas et des avantages fiscaux généreux, constituent un risque pour l’ensemble de l’économie.
Aujourd’hui, ces risques deviennent réalité. Les ménages ayant contracté des prêts hypothécaires importants réduisent leurs dépenses à mesure que les taux d’intérêt augmentent, et les constructeurs de logements mettent fin à leurs investissements, ce qui fait basculer la Suède dans la récession.
Le pays devrait être la seule économie de l’UE à connaître une récession totale cette année. La couronne s’échange à son niveau le plus faible par rapport à l’euro depuis la crise financière mondiale, en partie à cause des inquiétudes sur le marché de l’immobilier, ce qui rend plus difficile la tâche de la banque centrale qui consiste à juguler l’inflation.
« Ce n’est pas que personne ne l’ait vu venir », a déclaré le gouverneur de la Riksbank, Erik Thedeen, à la fin du mois de février. « La Riksbank a lancé des avertissements à ce sujet depuis longtemps. Et maintenant, il est clair que c’est un problème ».
Après des années de coûts d’emprunt très bas, la pandémie et la guerre en Ukraine ont servi à de nombreux pays un cocktail toxique d’inflation élevée et de hausse rapide des taux d’intérêt.
Mais en Suède, les problèmes structurels enracinés dans son marché du logement en amplifient les effets.
Dernières mises à jour
Voir 2 autres histoires
Les prix de l’immobilier en Suède ont presque quadruplé au cours des 20 dernières années, dépassant largement la croissance des salaires, grâce à de généreux allégements fiscaux sur les prêts hypothécaires, à des taxes foncières quasi inexistantes et à un marché de la location dont l’offre est limitée en raison d’une réglementation stricte.
Les niveaux d’endettement sont parmi les plus élevés de l’Union européenne, avec environ 200 % des revenus disponibles, dont une grande partie est constituée de dettes hypothécaires. Et environ 60% des Suédois ont des hypothèques à taux variable, ce qui signifie que les augmentations de taux ont un impact immédiat sur la majorité des ménages.
Le groupe bancaire Nordea (NDAFI.HE) s’attend à ce que la consommation des ménages baisse d’environ 2 % en 2023, tandis que l’Office national du logement s’attend à ce que les mises en chantier chutent d’environ 50 % au cours de l’année à venir par rapport à 2021.
De nombreux propriétaires sont déjà aux prises avec des remboursements hypothécaires plus élevés ainsi qu’avec la flambée des prix des denrées alimentaires et de l’énergie, même si les effets des hausses de taux d’intérêt de l’année dernière ne se sont pas encore fait pleinement sentir.
Philippa Logan, mère célibataire de deux enfants, a acheté son appartement de 89 mètres carrés à Ostberga, dans le sud de Stockholm, en 2017 et a remboursé une partie du prêt hypothécaire après avoir divorcé en 2020.
« Cependant, au cours des derniers mois, le taux d’intérêt a presque triplé, ce qui rend la survie presque inabordable », a déclaré Mme Logan.
« Le stress est indescriptible », a-t-elle ajouté, précisant qu’elle avait été obligée d’accepter un travail supplémentaire pour joindre les deux bouts.
La banque centrale prévoit de nouvelles hausses de taux dans les mois à venir. Les marchés s’attendent à ce que les coûts d’emprunt culminent à 4 %, contre 3 % actuellement.
« Gustav Helgesson, économiste chez Nordea, a déclaré : « Nous prévoyons que la Riksbank augmentera les taux jusqu’à 3,75 comme point culminant. « Je pense qu’à ce niveau, nous sommes très proches d’une sorte de seuil de douleur pour les ménages.
VÉRITÉS DOMESTIQUES
La Commission européenne s’attend à ce que le produit intérieur brut de la Suède se contracte d’environ 1 % cette année, ce qui en ferait le seul pays de l’Union européenne à 27 à connaître une croissance annuelle négative.
Nordea prévoit une contraction du PIB d’environ 2 %.
Les prix de l’immobilier ont baissé d’environ 15 % depuis le sommet atteint au printemps de l’année dernière, soit une chute plus importante que lors de la crise financière mondiale. Certaines régions ont connu une chute de 40 %, selon la division immobilière de l’assureur Lansforsakringar.
Si la Suède n’est pas le seul pays à connaître une forte baisse des prix de l’immobilier, ses ménages sont presque uniquement sensibles aux hausses de taux d’intérêt, car plus de la moitié d’entre eux ont contracté des prêts hypothécaires à taux variable.
En Allemagne, par exemple, la plupart des emprunteurs ont des prêts hypothécaires à taux fixe et la hausse des taux a été largement ignorée.
« Non, nous n’avons aucune crainte concernant les prêts hypothécaires », a déclaré Hannah, une enseignante de la ville de Bochum, dans l’ouest du pays, dont le prêt hypothécaire conjoint avec son partenaire est fixé à 0,9 %.
« Nous avons 15 ans pour rembourser et tout a été planifié de manière à ce que nous puissions rembourser même si les taux d’intérêt augmentaient », a-t-elle ajouté.
Au Canada, bien que les niveaux d’endettement soient élevés, les prêts hypothécaires à taux variable ne représentent qu’environ un tiers de l’encours total des prêts hypothécaires, selon la Banque du Canada.
Alors que certains économistes prévoient une légère récession au Canada, le groupe de réflexion de l’OCDE s’attend à ce que l’économie canadienne connaisse une croissance d’environ 1,3 % en 2023.
UN FIXER-UPPER ?
Les problèmes de logement en Suède remontent à plusieurs décennies, mais il est difficile de les résoudre.
Les projets visant à assouplir le contrôle des loyers se sont heurtés à l’opposition farouche de la gauche politique, qui estime que l’introduction des forces du marché accentuerait la division sociale en évinçant de nombreuses personnes des zones les plus prisées des villes suédoises.
Tous les principaux partis politiques s’accordent sur la nécessité d’une révision de l’allègement de l’impôt sur les prêts hypothécaires, mais aucun n’est prêt à donner à ses rivaux un bâton pour les battre lors des élections.
La réintroduction d’une taxe foncière, abolie en 2008, est considérée comme une autre cause de perte de voix.
Les régulateurs financiers ont introduit des pratiques de prêt plus strictes et ont renforcé les règles de remboursement des prêts hypothécaires. Les banques suédoises sont parmi les plus capitalisées d’Europe, en partie à cause des inquiétudes suscitées par le marché de l’immobilier.
Ces mesures devraient permettre d’éviter que la chute des prix de l’immobilier ne déclenche un effondrement financier, comme cela s’est produit en Suède au début des années 1990.
Mais l’économie suédoise risque de rester l’otage des déséquilibres du marché immobilier tant que ses problèmes structurels ne seront pas résolus.
« C’est aux hommes politiques de décider s’ils veulent s’attaquer à ces problèmes et, surtout, à quel moment », a déclaré M. Helgesson de Nordea. « Dans la situation actuelle, il est très difficile de s’y attaquer.
(1 $ = 10,6895 couronnes suédoises)
Reportage de Simon Johnson, complétés par Maiya Keidan et Fergal Smith à Toronto, Anna Koper à Varsovie et Maria Martinez à Berlin. Rédaction : Jane Merriman
Nos normes : Les principes de Thomson Reuters Trust.
