Lundi, Corem Property Group a convenu avec deux partenaires de vendre une participation de 51 % dans la société de logement Klovern à l’investisseur immobilier Nrep pour environ 230 millions de dollars US, libérant ainsi des liquidités pour rembourser des obligations arrivant à échéance l’année prochaine. L’opération aura un impact comptable sur le bénéfice du deuxième trimestre de Corem d’environ 1 milliard de couronnes suédoises (138 millions de dollars), selon un communiqué du propriétaire – qui, en mai, a choisi de ne pas rembourser par anticipation une obligation hybride.

« Les taux d’intérêt plus élevés réduisent les bénéfices des petites sociétés immobilières qui ont beaucoup de dettes », a déclaré Sven-Olof Johansson, directeur général de FastPartner AB, lors d’une interview. « Il sera de plus en plus difficile de refinancer les obligations dans le système bancaire, et l’automne sera donc difficile pour eux.

FastPartner – l’un des plus grands propriétaires de bureaux à Stockholm – a perdu sa notation « investment grade » au début du mois.

Le propriétaire en difficulté Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB – plus connu sous le nom de SBB – a été l’épicentre des difficultés de l’immobilier commercial suédois, mais les problèmes sont plus profonds. Quatre sociétés ont des obligations dont le rendement est supérieur d’au moins 10 points de pourcentage à celui des obligations de la Riksbank, ce qui les place dans une situation difficile.

Cette année, les échéances de la dette sont relativement gérables (4,9 milliards de dollars), mais l’obstacle fait plus que doubler pour atteindre 12,1 milliards de dollars en 2024. Heimstaden Bostad – une filiale de Heimstaden AB – a le plus gros montant dû avec 2,5 milliards de dollars, tandis que SBB a 765 millions de dollars, selon les données compilées par Bloomberg.

La situation du secteur deviendra plus claire lorsque les rapports sur les résultats du premier semestre commenceront à être publiés à partir de mardi avec FastPartner. Les CFF présenteront leurs comptes le 14 juillet.

Jusqu’à présent, les ajustements à la baisse des portefeuilles ont été modestes – pas plus d’environ 4 pour cent au premier trimestre. Cela s’explique en grande partie par la rareté des transactions, et les premières transactions importantes depuis des mois détermineront dans une large mesure l’ampleur de la déroute.

« Le plus grand risque d’érosion de la qualité du crédit se trouve en Suède, où les entreprises sont confrontées à un mur d’échéances au cours des deux prochaines années », ont déclaré les analystes de Moody’s dans un rapport sur le secteur immobilier le mois dernier. La société de notation a cité des obligations avec des échéances de trois à quatre ans – environ la moitié de la durée des autres propriétaires immobiliers européens – plaçant le pays en première ligne des impacts de la hausse des taux d’intérêt.

En janvier, Fastighets AB Balder est devenu le premier propriétaire suédois à obtenir une mauvaise note. Depuis, il a été rejoint par FastPartner et SBB. Alors que les rendements obligataires de ces sociétés se négocient déjà à des niveaux élevés – et dans le cas de la SBB, à des niveaux nettement plus élevés – la perte du statut d’investisseur de qualité signifie un bassin plus étroit d’acheteurs d’obligations et des coûts de financement beaucoup plus élevés.

Les actions des sociétés immobilières ont chuté de plus de 60 pour cent depuis le pic de fin 2021, ce qui rend les émissions de droits moins favorables. En outre, les banques hésitent de plus en plus à augmenter leur exposition au secteur, ce qui a réduit le financement des transactions.

« Les banques ont un rôle important à jouer pour maintenir le marché des transactions actif », a déclaré Max Barclay, directeur général adjoint et responsable du conseil à la société de services immobiliers Newsec, lors d’une interview. « Mais pour l’instant, cela ne fonctionne pas.

Certains investisseurs ont levé des fonds pour profiter de la situation, mais ils veulent des réductions que les propriétaires ne sont pas prêts à accorder. L’hypothèse de base de Moody’s est que d’ici la fin de l’année prochaine, les valorisations de l’immobilier commercial européen baisseront de 5 à 15 % par rapport aux niveaux de 2022. La Suède pourrait connaître une baisse plus importante dans le cadre d’un « scénario baissier ».

Les propriétaires ne bougent pas pour l’instant, estimant qu’il n’y a pas de raison de baisser les valeurs comptables avec des taux d’occupation élevés et des flux de trésorerie stables.

Même la SBB, qui doit refinancer 1,6 milliard de dollars d’obligations arrivant à échéance au cours des trois prochaines années, affirme qu’elle n’offrira pas de rabais pour ses propriétés, selon le nouveau PDG Leiv Synnes. La semaine dernière, la société a vendu des propriétés dans la ville méridionale de Linkoping à une entité détenue par la municipalité, mais le produit de 37 millions de dollars US n’est qu’une petite partie de ses besoins de financement globaux.

« Il n’y a aucune raison pour nous de vendre des actifs sur ce marché », a déclaré M. Johansson de FastPartner. « Ce n’est pas le moment de vendre, c’est quand les taux sont bas.

Bloomberg

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